שוק הנדל"ן בקפריסין ב-2026: מה המספרים מראים

התשובה הקצרה

ב-2026 נחתמים בקפריסין יותר חוזי מכר מבשנה שעברה: 14,969 חוזים בינואר עד ספטמבר, כ-14% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025. מחירי הדירות עלו ברבעון השני של 2026 ב-7.9% עד 8.5% בשנה, לפי המדד שבוחרים, מעל הממוצע באיחוד האירופי, 4.7%. שכר הדירה עלה לאט יותר, ומספר הדירות שקיבלו היתר בנייה זינק.

כל המספרים כאן מדדים רשמיים או נתונים שפורסמו בשמם, עם החודש שבו נבדקו. הם מתארים מה קרה, לא מה יקרה.

כמה נמכר

הספירה הנפוצה בכתבות היא של חוזי מכר שהופקדו ברשות המקרקעין של קפריסין. חוזה שהופקד הוא עדיין לא העברת בעלות, ולכן אין לחבר את שני המספרים או להחליף ביניהם.

1. 2025: 18,114 חוזי מכר, לעומת 15,797 ב-2024, עלייה של כ-15%. ערך העסקאות עבר את 4.7 מיליארד אירו.
2. ינואר עד ספטמבר 2026: 14,969 חוזים, לעומת 13,173 בתקופה המקבילה ב-2025.
3. ספטמבר 2026 לבדו: 1,681 חוזים, 13% יותר מספטמבר 2025.

מחוז	ינואר עד ספטמבר 2026	השינוי מול 2025
לימסול	4,860	17%+
לרנקה	3,291	15%+
ניקוסיה	3,163	כ-6%+
פאפוס	2,999	18%+
פמגוסטה	656	כ-5%+

לימסול ופאפוס יחד אחראיות ליותר מ-65% מהתוספת השנה. החלק של כל מחוז מכלל החוזים כמעט לא זז מהשנה שעברה: לימסול כשליש, לרנקה, ניקוסיה ופאפוס כחמישית כל אחת.

מי קונה

לפי הבנק המרכזי של קפריסין, ברבעון השני של 2026 נחתמו 5,298 חוזים, ו-2,107 מהם, 39.8%, עם קונים זרים: 13.9% אזרחי האיחוד האירופי ו-25.9% מחוצה לו.

מחוז	קונים מקומיים	מהאיחוד	מחוץ לאיחוד
לימסול	66%	10%	24%
לרנקה	57%	13%	31%
ניקוסיה	84%	8%	8%
פאפוס	34%	25%	41%

לגבי כל שנת 2025 המקורות חלוקים: לפי PwC קפריסין, 7,255 נכסים נמכרו לזרים, שהם 28% מהעסקאות. ניתוח של Cyprus Mail מגיע לאותו מספר, אבל מחשב אותו כ-42% מהחוזים. רשות המקרקעין לא מבחינה בין חברה קפריסאית לבעלי המניות הזרים שלה, ולכן חלק מהקונים הזרים נספרים כמקומיים.

לאן זזו המחירים

לקפריסין שני מדדי מחירים רשמיים, וכל אחד מודד משהו אחר:

1. מדד הבנק המרכזי מבוסס על הערכות שמאים. ברבעון השני של 2026 הוא עלה ב-8.5% בשנה: דירות 8.9%, בתים 5.8%.
2. מדד הלשכה הסטטיסטית של קפריסין, שמחושב גם על ידי Eurostat, מבוסס על עסקאות שנרשמו. באותו רבעון הוא עלה ב-7.9% בשנה, לעומת 4.0% בגוש האירו ו-4.7% באיחוד האירופי כולו.

לפי מדד הבנק המרכזי, המחירים עלו ברבעון השני בכל המחוזות: פמגוסטה 10.0%, לרנקה 9.8%, פאפוס 9.6%, לימסול 7.8% וניקוסיה 5.7%. בדירות בלבד, פאפוס בלטה עם 18.5%. הבנק המרכזי מייחס את העלייה בעיקר לביקוש של קונים זרים, ובמידה פחותה של מקומיים, ולעלות הבנייה.

דירות חדשות התייקרו יותר מישנות: לפי הלשכה הסטטיסטית, כ-9.8% בשנה מול כ-4.2%.

שכר הדירה

שכר הדירה עלה, אבל פחות מהמחירים:

1. מדד השכירות של Eurostat, שכולל את כל הדירות המושכרות, גם חוזים ותיקים, עלה ב-4.0% בין אוגוסט 2025 לאוגוסט 2026.
2. מדד RICS ו-KPMG, שמודד את שכר הדירה בשוק על דירות בערים, עלה ברבעון השני של 2026 ב-7.4% בדירות וב-5.3% בבתים.

הפער בין המדדים מוסבר במה שהם מודדים: הראשון כולל שוכרים ותיקים שהמחיר שלהם זז לאט, השני מודד את מה שמבקשים היום בחוזה חדש.

כמה נבנה

בחצי הראשון של 2026 קיבלו היתר בנייה 11,100 יחידות דיור, 67.8% יותר מאשר בחצי הראשון של 2025. בבנייני דירות לבד מדובר ב-7,832 יחידות, עלייה של 85%. ההשוואה לשנים קודמות מוגבלת: ביולי 2024 עבר הטיפול בהיתרים מהעיריות לרשויות השלטון המקומי החדשות.

גם הבנייה התייקרה: מדד מחירי חומרי הבנייה עלה ב-3.4% בשנה עד אוגוסט 2026, ומחירי הבנייה עלו ב-4.9% ברבעון השני.

התיירות, ברקע

ב-2025 הגיעו לקפריסין 4,534,073 תיירים, 12.2% יותר מאשר ב-2024. בינואר עד אוגוסט 2026 הגיעו 7% פחות מבשנה שעברה, אחרי אביב חלש, והפער הלך והצטמצם. באוגוסט 2026 הגיעו מישראל 135,628 תיירים, 28.4% יותר מאוגוסט 2025.

מה המספרים לא אומרים

1. חוזה שהופקד הוא לא עסקה שהושלמה, והיתר בנייה הוא לא דירה גמורה.
2. הנתונים על הלאום של הקונים חלקיים.
3. בפמגוסטה המדגם קטן, והבנק המרכזי עצמו מסייג את מספריה.
4. מדד הוא ממוצע של מחוז או של המדינה כולה. הוא לא אומר מה שווה דירה מסוימת ברחוב מסוים.
5. כל המספרים מתארים את העבר. אף אחד מהם לא מבטיח את מה שיקרה מחר.

מקורות שנבדקו (אוקטובר 2026)

1. Cyprus Mail: מכירות הנדל“ן ב-2025 (מועצת רישום סוכני הנדל”ן, על פי רשות המקרקעין)
2. Cyprus Mail: חוזי המכר בינואר עד ספטמבר 2026 לפי מחוז (רשות המקרקעין)
3. הבנק המרכזי של קפריסין: מדד מחירי הדיור, הרבעון השני של 2026
4. Cyprus Mail: מדד מחירי הדיור של הלשכה הסטטיסטית, הרבעון השני של 2026
5. Eurostat: מחירי הדיור באיחוד האירופי, הרבעון השני של 2026
6. Cyprus Mail: חוזי המכר בספטמבר 2026 (הודעה לעיתונות על פי נתוני רשות המקרקעין)
7. Cyprus Mail: קונים זרים ומחירי הדיור, ניתוח הנתונים
8. Politis: 7,255 נכסים נמכרו לקונים זרים ב-2025 (PwC קפריסין)
9. Cyprus Mail: מחירי הדיור ושכר הדירה (Eurostat והלשכה הסטטיסטית)
10. Eurostat דרך FRED: מדד שכר הדירה בקפריסין
11. RICS ו-KPMG: מדד הנכסים של קפריסין, הרבעון השני של 2026
12. Cyprus Mail: היתרי הבנייה בחצי הראשון של 2026 (הלשכה הסטטיסטית)
13. Cyprus Mail: היתרי הבנייה ב-2025 (הלשכה הסטטיסטית)
14. Cyprus Mail: מדד מחירי חומרי הבנייה, אוגוסט 2026
15. Cyprus Mail: מחירי הבנייה, הרבעון השני של 2026
16. Cyprus Business Now: התיירות בקפריסין ב-2025 (הלשכה הסטטיסטית)
17. Cyprus Mail: התיירות בינואר עד אוגוסט 2026 (הלשכה הסטטיסטית)

אצלנו בזברא

בזברא אנחנו בונים בקפריסין דירות להשקעה, ומלווים את המשקיע מהחוזה ועד הדייר. המספרים כאן מתארים את השוק כולו. דירה אחת צריכה חשבון משלה, ולכן אנחנו בונים יחד איתכם תחשיב תשואה בפגישה אחת, מההנחות שלכם.

ואם אתם רוצים לראות את הדברים בעיניים, בואו לקפריסין וסיירו בדירות. נפגשים איתכם כמה פעמים שצריך, פנים אל פנים או בשיחה.

דברו עם המומחים שלנו לנדל“ן בקפריסין