האם כדאי להשקיע בנדל"ן בקפריסין? העובדות שכדאי להכיר

התשובה הקצרה

התשובה תלויה בכם, לא בקפריסין. מה שאפשר לומר הוא מה נמדד: הכלכלה של קפריסין צמחה ב-2025 כמעט פי שלושה מהממוצע באיחוד האירופי, שלוש סוכנויות דירוג החזירו אותה לדרגות A, בתיירות נרשמה ב-2025 שנת שיא, ומספר חוזי המכר על דירות עלה. מנגד, המחיר ושכר הדירה הם באירו, התיירות רגישה למה שקורה באזור, ודירה בחו“ל צריכה מישהו שינהל אותה.

המאמר הזה מביא את העובדות, עם המקור של כל אחת. ההחלטה שלכם.

קפריסין במספרים

1. האיחוד האירופי והאירו: קפריסין חברה באיחוד האירופי מאז 1 במאי 2004, והמטבע שלה הוא האירו מאז 1 בינואר 2008.
2. אוכלוסייה: 979,865 תושבים ב-2025.
3. צמיחה: התוצר הריאלי של קפריסין צמח ב-3.8% ב-2025 וב-3.9% ב-2024. באיחוד האירופי כולו הצמיחה הייתה 1.4% ב-2025 ו-1.3% ב-2024.

דירוג האשראי

דירוג האשראי של מדינה אומר כמה סוכנויות הדירוג סומכות על יכולתה להחזיר חובות. בשנתיים האחרונות קפריסין חזרה לדרגת A:

1. Moody’s העלתה את קפריסין בשתי דרגות, ל-A3, בנובמבר 2024.
2. Fitch מדרגת את קפריסין A-, ובנובמבר 2025 שינתה את התחזית לחיובית. במאי 2026 הדירוג נשאר כך.
3. S&P העלתה את קפריסין ל-A בספטמבר 2026.

התיירות

התיירות חשובה למי שקונה דירה להשכרה, בעיקר לטווח קצר.

1. 2025: הגיעו לקפריסין 4,534,073 תיירים, 12.2% יותר מאשר ב-2024. ההכנסות מתיירות הגיעו ל-3.7 מיליארד אירו.
2. ישראל: 588,833 ישראלים ביקרו בקפריסין ב-2025, 38.4% יותר מאשר ב-2024. ישראל הייתה שוק התיירות השני בגודלו, אחרי בריטניה.
3. 2026: באביב התיירות ירדה בחדות על רקע המצב במזרח התיכון: 30.7% פחות במרץ ו-27.6% פחות באפריל. בינואר עד אוגוסט הגיעו 2,820,649 תיירים, 7% פחות מבשנה שעברה. באוגוסט הגיעו מישראל 135,628 תיירים, 28.4% יותר מאוגוסט 2025.

שוק הדירות

1. חוזי מכר: 15,797 ב-2024, ‏18,114 ב-2025, ו-14,969 בינואר עד ספטמבר 2026, כ-14% יותר מבתקופה המקבילה ב-2025. בספטמבר 2026 לבדו נחתמו 1,681 חוזים.
2. קונים זרים: ב-2025 קנו זרים 7,255 נכסים. כמה זה באחוזים תלוי במה סופרים: לפי PwC קפריסין זה 28% מכלל העסקאות בנדל“ן, ומול מספר חוזי המכר זה כ-40%.
3. ישראלים: בין ספטמבר 2024 לספטמבר 2025 הישראלים היו הקונים הזרים הגדולים בלרנקה, והשניים בגודלם בלימסול ובפאפוס, לפי נתוני משרד הפנים של קפריסין.

מחירים ושכר דירה

לקפריסין שני מדדי מחירים רשמיים, וכל אחד מודד משהו אחר:

1. מדד הבנק המרכזי של קפריסין עלה ב-8.5% בשנה ברבעון השני של 2026: דירות 8.9%, בתים 5.8%.
2. מדד הלשכה הסטטיסטית של קפריסין ו-Eurostat עלה ב-4.5% בממוצע ב-2025 וב-7.3% ב-2024.

שכר הדירה עלה לאט יותר מהמחירים. לפי Eurostat, שכר הדירה בקפריסין עלה ב-3.4% ב-2025, וב-4.0% בין אוגוסט 2025 לאוגוסט 2026. המדד הזה כולל גם שוכרים ותיקים. מדד RICS ו-KPMG, שמודד את שכר הדירה בשוק על דירות בערים, עלה ברבעון השני של 2026 ב-7.4% בדירות.

מה כדאי לשקול

1. השקל והאירו. המחיר ושכר הדירה הם באירו. שער האירו מול השקל, לפי הבנק המרכזי האירופי, נע ב-2025 בין 3.68 ל-4.27 שקלים, וב-2026 עד היום בין 3.27 ל-3.72. מי שמרוויח ומוציא בשקלים מרגיש את התנודות האלה.
2. מה שקורה באזור. הירידה באביב 2026 הראתה שהתיירות לקפריסין רגישה לאירועים במזרח התיכון. מי שתלוי בהשכרה לתיירים צריך לקחת את זה בחשבון.
3. המרחק. דירה בקפריסין צריכה מישהו שישכיר אותה, יתחזק אותה ויענה לשוכרים.
4. השכרה לטווח קצר. דירה שמושכרת לתיירים צריכה להיות רשומה במשרד התיירות של קפריסין, ומספר הרישיון מופיע במודעה.
5. הצד המשפטי והמיסוי. את אלה כדאי לבדוק עם עורך דין ויועץ מס שמכירים את קפריסין.

למי זה מתאים

לפי העובדות האלה, קנייה של דירה בקפריסין מתאימה יותר למי ש:

1. רוצה נכס באירופה, במדינה שחברה באיחוד ומשתמשת באירו.
2. מוכן להחזיק נכס שמתומחר ומושכר באירו, עם התנודות מול השקל.
3. מעדיף מקום קרוב, שכ-590 אלף ישראלים ביקרו בו ב-2025.
4. יודע מי ינהל את הדירה כשהוא בישראל.

ומתאימה פחות למי שצריך את הכסף בשקלים בטווח קצר, או למי שלא רוצה לתלות את ההכנסה מהדירה בתיירות.

מקורות שנבדקו (אוקטובר 2026)

1. האיחוד האירופי: קפריסין
2. Eurostat: צמיחת התוצר הריאלי, קפריסין והאיחוד
3. Cyprus Mail: הצמיחה ב-2024 (הלשכה הסטטיסטית)
4. Cyprus Mail: הצמיחה ב-2025 (הלשכה הסטטיסטית)
5. Cyprus Mail: דירוגי האשראי של קפריסין, אוגוסט 2026
6. Cyprus Mail: S&P מעלה את קפריסין ל-A
7. Euronews: Moody’s מעלה את קפריסין ל-A3
8. Cyprus Mail: Fitch, תחזית חיובית
9. CBN: התיירות ב-2025 לפי מדינות (הלשכה הסטטיסטית)
10. CBN: התיירות וההכנסות ממנה ב-2025
11. Cyprus Mail: התיירות בדצמבר 2025
12. Cyprus Mail: התיירות בינואר עד אוגוסט 2026
13. Cyprus Mail: התיירות באביב 2026
14. רשות המקרקעין של קפריסין: חוזי מכר 2024 ו-2025
15. רשות המקרקעין של קפריסין: חוזי מכר 2025 ו-2026
16. רשות המקרקעין של קפריסין: קונים זרים ב-2025
17. Cyprus Mail: חוזי המכר בספטמבר 2026
18. Politis: הקונים הזרים ב-2025 (PwC קפריסין)
19. Cyprus Mail: שוק הנדל“ן ב-2025 (PwC קפריסין)
20. Cyprus Mail: הקונים הזרים לפי מחוז ולאום (משרד הפנים)
21. Cyprus Mail: מדד המחירים של הבנק המרכזי, הרבעון השני של 2026
22. Eurostat: מדד מחירי הדיור, קפריסין
23. Eurostat: שכר הדירה בקפריסין, שנתי
24. Eurostat: שכר הדירה בקפריסין, חודשי
25. RICS ו-KPMG: מדד הנכסים של קפריסין, הרבעון השני של 2026
26. Politis: רישום דירות להשכרה לטווח קצר (משרד מבקר המדינה)
27. CBN: הרישום של דירות להשכרה לטווח קצר
28. הבנק המרכזי האירופי: שער האירו מול השקל

אצלנו בזברא

בזברא אנחנו בונים בקפריסין דירות להשקעה, ומלווים את המשקיע מהחוזה ועד הדייר. הרישום, החיבורים והריהוט בטיפול שלנו, ואתם רואים כל שלב. אחרי המפתח, הדיירים והניהול עלינו.

את השאלה אם זה מתאים לכם אנחנו עונים יחד: תחשיב תשואה, שנבנה איתכם בפגישה אחת, מההנחות שלכם. ואם אתם רוצים לראות בעיניים, בואו לקפריסין וסיירו בדירות.

דברו עם המומחים שלנו לנדל“ן בקפריסין